近日,自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局共同研究,对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复,就不动产共有登记、全体业主共有的不动产登记、监护人代为申请、涉及国家秘密的不动产登记、土地承包经营权流转、农村宅基地使用权登记等9个问题作出详细论述。其中“关于农村宅基地使用权登记问题”的答复引发社会热议,答复指出:农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

根据《继承法》规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范(试行)》明确规定,非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。这次答复明确的“城镇户籍的子女可以继承农村宅基地”表明农村宅基地制度改革取得重大突破,在当前发展现实下具有重大意义。

首先,进一步明晰了宅基地的产权特质。对已长期存在于现实中的宅基地继承问题给出了明确答复,对宅基地使用权的主体范围给予了更清晰的划定。

其次,对宅基地的司法实践具有指导意义。现实中,对城镇居民继承宅基地问题的司法实践一直存在不一致的观点,有的执法者从土地管理法角度看,认为宅基地属于村集体,因此认为宅基地只有村民才能继承;有的从继承法角度看,则认为宅基地作为物权的一种,也应当被继承,不应当受限于户籍问题。这次答复将有效解决这些司法实践难题。

再次,将显著提升宅基地利用效率。长期存在的农村空心化问题的本质是宅基地闲置问题,即宅基地低效利用问题。闲置的原因是因为进城落户的居民无法便利地进一步提高宅基地配置效率,这次答复将有效缓解这些矛盾,提升利用效率。

此外,还将为乡村振兴注入动力。“城镇户籍的子女可以继承农村宅基地”将形成“一推一拉”效应,“一推”是指,这一政策出台将使得很多农村居民不必担心宅基地问题而不敢或者不愿在城镇落户,这次可以放心在城镇落户,进一步提高我国的城镇化发展水平;“一拉”是指,这一政策出台将为已经落户城镇的居民返乡创业创造便利机会,将为城市资本与农村宅基地要素结合奠定制度保障。

需要强调的是,新政的执行必须合理合法。一是,城镇户籍的子女继承农村宅基地必须坚持“房地一体”原则,即如果地上房屋因年久失修等原因进入不可居住状态,继承人就不能继续拥有这块地的使用权了,也即农村宅基地不能被单独继承。二是,翻建农房要申请。可以预期,在接下来的实践中将出现“翻建农房”情况,那么,根据现有相关规定,翻建农房要申请。三是,继承后的宅基地的转让仍受限于本村集体组织成员。新政必然为乡村振兴带来动力,但宅基地等农村土地改革仍需深化。如何将集体经营性建设用地入市具体化,仍是各地需要深入思考的问题。同时,随着宅基地制度改革的推进,宅基地与集体经营性建设用地之间的转化渠道如何打通,也需要深入思考。