日前,北京市发布文件,提出要严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上的房屋;严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆。笔者认为,此次北京明确宅基地管理政策,将为其他地区带来积极示范效应。当前,我国农村宅基地完整的管理制度体系正在形成。今后要进一步深化农村宅基地制度改革试点,探索宅基地“三权分置”多种实现形式,维护好、发展好农民权益。

我国农村宅基地总面积约为1.7亿亩,占集体建设用地的54%。宅基地是农民以集体组织成员名义获得的,且只有集体成员才能在本集体申请宅基地,实行一户一宅、长期使用。

随着城镇化发展,农村宅基地出现了一些新情况。一方面,每年有大量农民离开农村,出现大量农房、宅基地常年闲置现象;另一方面,也存在“一户多宅”“建新不拆旧”以及部分新增农户宅基地取得困难等问题。

当前,无论是从推进新型城镇化发展角度,还是从强化乡村振兴制度性供给角度,放活宅基地和农房使用权已经迫在眉睫。随着农民进城,农村出现了不少闲置农房,同时很多城里人下乡创业,对闲置农房有需求。所以说,如果能把闲置农房利用好,既可以为农民增加财产性收入,又能够为下乡人员提供创业场所。基于此,国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

需要认识到,虽然农民房屋建设费用由自己承担,但农民的宅基地是无偿获得的,因而农民对宅基地拥有的权能是不完整的,宅基地以及所建农房具有特殊保障性质,不能像商品房一样不受限制地进入市场交易。宅基地的所有权是集体的,资格权只有集体经济组织成员才有。宅基地不同于承包地,对于承包地经营权,国家政策鼓励其流转、鼓励耕地适度集中;对于宅基地,政策上不存在鼓励集中到少数人手里的问题。因此,宅基地不能违规违法买卖。

改革就是要打破常规,但宅基地改革是有底线的。由于历史形成的特殊性及其所承载的政治、经济和社会功能,决定了其复杂性和敏感度,对其改革要稳慎。如果农村宅基地集体所有权不落实,那就谈不上守好土地公有制性质;如果农村宅基地集体所有权失能,那么农村乱占耕地建房就有可能发生;如果农村宅基地集体所有的权能越界,那么农民权益就可能受损。坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损这三条底线,正是宅基地制度改革的红线。

现实中,宅基地制度改革要处理好两方面的关系。随着试点经验固化,目前政策已经明确。一是宅基地和农户的关系。农村村民一户只能拥有一处宅基地。今年起实施的新《土地管理法》规定,农村村民出售、出租、赠予住宅后,再申请宅基地的,不予批准。二是宅基地和城镇居民的关系。城镇居民不能购买农村宅基地,但在符合用途管制前提下,可以依法承租其农房。

合理的宅基地管理政策既要有助于更好解决农村住房问题,也要防范宅基地违规使用。要看到,中央提出宅基地制度改革,目的是进一步盘活宅基地,发展农村新产业新业态,拓宽农民增收渠道。试点就是要探索出既能向集体组织成员提供基本住房保障,又能最大限度节约农村建设用地的制度。宅基地改革绝不是让城里人下乡去买房置地,也不是要改变土地规划和用途管制,在农村搞大规模非农开发或商品房建设。

经济日报