“中国农村宅基地是世界上最复杂的”

“中国农村宅基地是世界上最复杂的,复杂主要体现在房地分离。”周立说,城市土地按照商业用地或是工业用地等不同用途,划定使用年限,而农村宅基地没有产权年限,一定程度上,可以理解为永久性的,甚至可以继承,作为财产传给子孙后代。“由于农村宅基地所有权是村集体的,上面的房子是农民的,私有的,而且大部分农民是以分配型无偿获得的土地,这是农村宅基地的基本特点,相当于农民得到的很大一块福利。但是,伴随农村劳动力转移,大量农村房屋闲置,农村土地陷入‘用不上、用不好’的困局,不能给农民带来收益。”

此次政策颁布,国家发改委有关负责人明确强调“城里人到农村买宅基地的口子不能开”,“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”。而周立认为,总体来看,“针对农村宅基地,《意见》实际上体现了政策‘一紧一松’的两大特点”。

周立认为,发改委的表述,体现了牢牢把握城乡融合发展正确方向的基本原则,也就是不能把集体所有制改没了、耕地改少了、农民利益受损了,这是“一紧”。但解读政策,不能仅看到“一紧”,其实还有“一松”,体现在“允许村集体在农民自愿的前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。”周立表示,“这意味着村集体对集体经营性建设用地入市的主动性更大了。”

在法律保障下释放城乡双重需求

自然资源部部长陆昊作关于土地管理法、城市房地产管理法修正案草案的说明时表示过,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同。也就是说,上述性质的土地承租人权益受到20年保护。

“有太多城里人都希望在农村租下一个小院,农村又有多少废弃的宅基地闲置在那里,没能得到有效利用。” 结合此前释放的政策信息和最新的《意见》,周立分析指出,“也就是说,通过合法承租的形式,一方面可以释放城市消费过剩的需求,另一方面,消化大量闲置农村宅基地的供给过剩。而承载‘双重过剩’的物质条件,就是农村宅基地通过改革实现需求匹配。”

新京报乡村频道记者注意到,有效利用闲置宅基地与农房,此前在全国已经有多种创新做法。比如在北京,一些村子由村委会牵头,以成立合作社的方式,将闲置农宅统一承租给合作社管理,再引入社会资本参与投资开发,将闲置农宅重新装修改造,最终形成了“农民出房、合作社入股、公司经营、政府服务”的模式。其中,农民想要出租的闲置农宅,必须满足是建在宅基地上的条件,而绝不能是在农用地上改造后作为民宿,但无论租期长短,这些房子的所有权依然保留在农民手中。同时,由于租期最长可达20年,投资方与市民承租者的利益,也能有一个合理保证。

保障农民和城里人投资共享宅基地权益

据了解,周立提出的“四洗三慢两养换一融” 城市新需求,主要是指乡村社会自然环境带给城市人的休闲生活。具体而言,是在青山绿水间洗胃、洗肺、洗眼、洗心,在菜园田埂间享受慢食、慢村、慢生活,在乡村农地上养老、养生,并在此基础上,促进城乡进一步融合。

周立根据汽车保有量(1.7亿辆)和新崛起的中等收入群体(3亿-3.7亿人),估算每年乡村消费和服务产值在1.5万亿-1.9万亿元,“相当于中国2017年第一产业增加值(6.55万亿元)的23%-29%,这是重塑新型城乡关系的意义所在”。

周立表示,“期望下一步,能够通过改革,真正确保农村和城市双向需求的有效对接,保障农民和城里人的投资共享宅基地,不要让农民或城里人吃亏,这样才能长远地做下去。”